İnşaat-Konut Sektörü ve Kredileri

848

Türkiye ve dünyada ekonomiye sağladığı katkı açısından inşaat-konut sektörü ekonominin lokomotif sektörü konumundadır. Aynı zamanda makro ve mikro ekonomik şartlarda meydana gelebilecek değişiklikleri en fazla hisseden sektörlerden biri olmaktadır.

Dünyada gelişmekte olan ülkelerin inşaat sektöründeki payı gözlemlendiğinde Türkiye’de sektörün halen gelişme potansiyeli olduğu görülmektedir. 2017 itibarıyla inşaat sektörünün küresel ekonomideki payı yüzde 15 düzeyinde gerçekleşirken, Türkiye’de bu oran yüzde 9 düzeyindedir. İnşaat sektörü, ülke ekonomisinin büyüme ivmesi, hükümet politikalarının ve yatırım potansiyellerinin etkisi ile yoğunluklu olarak gelişmekte olan ülkelerde canlılık gösteriyor. 2025 yılına gelindiğinde inşaat sektörünün toplam ekonomideki payının gelişmiş ülkelerde yüzde 10, gelişmekte olan ülkelerde ise yüzde 17 seviyesine erişeceği tahmin edilmektedir.

İnşaat sektörünün Türkiye ekonomisinde aldığı pay 2018 ikinci çeyrek itibarıyla yüzde 8,3’tür. Dolaylı olarak ekonomiye etkisinin ise yüzde 30 civarında olduğu tahmin edilmektedir. Öte yandan inşaat sektörü büyümesi, yakın geçmişte Türkiye ekonomisinin üzerinde olmasına karşın 2018 yılının ikinci çeyreğinde artan kredi maliyetleri ile sektörün büyüme oranı GSYH’nin altında kalmıştır. İnşaat sektörü büyümesi, 2017 yılında yüzde 8,9, 2018’in ilk çeyreğinde %6,9 ve 2018’in ikinci çeyreğinde ise %0,8 olarak gerçekleşmiştir.

Konut Sektörü

• Türkiye’de konut satışları 2010 yılından bu yana 2012 yılı hariç her yıl bir önceki yıla göre artış göstermiştir. 2018’in ilk 9 ayında ise bir önceki yılın aynı dönemine göre konut satışları yüzde 1,73 gerilemiştir. Konut kredisi faizlerinin yüksek olması nedeniyle, taleplerin ötelenmesi sonucu 2018 yılının kalan döneminde konut satışlarının bir önceki yılın altında kalması beklenmektedir.
• Konut kredisi faizlerinin yüksek olmasının bir diğer sonucu olarak, 2018’in ilk 9 ayında ipotekli konut satışları bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 29,44 azalmıştır.
• Konut satışlarının doygunluğa ulaşmasıyla birlikte konut arzında da gerileme olduğu görülmektedir. 2018 yılının ilk yarısında geçen yılın aynı dönemine kıyasla belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 28,1, toplam yüzölçümü yüzde 41,8, daire sayısı yüzde 46,1 ve değer bakımından yüzde 28,2 oranında düşüş görülmüştür.
• Öte yandan, yabancıya konut satışını arttırma amacıyla 19 Eylül 2018 tarihli Resmi Gazete’de yer alan karara göre, yabancıya konut satışında vatandaşlık hakkı için alt sınır 250 bin USD’ye indirilmiştir. Bu düzenlemenin satışlara etkisinin pozitif olması ve döviz kuru gelişmelerinin de etkisiyle güçlü seyreden talebi desteklemesi bekleniyor. Bu çerçevede, yıllık 4-5 milyar USD civarında gerçekleşen yabancıların gayrimenkul yatırımlarının, söz konusu düzenlemenin de etkisiyle gelecek dönemde 10 milyar USD’ye çıkabileceği belirtiliyor.
• 2018 yılının ilk 9 ayında yabancıya konut satışı tüm zamanların rekorunu kırarak önceki yılların yılsonu satış rakamının üzerine çıkmıştır. Bir önceki yılın ilk 9 ayında yabancıya satılan konut satış adedi (15.241 adet) %58,48 artış göstermiştir. Her ne kadar yabancılara konut satışı önemsense de sektör de yabancıların konut satışından aldığı pay 2018 yılının ilk 9 ayında %2,4 olarak gerçekleşmiştir.
• 2018 yılı Ağustos ayında bir önceki aya göre yüzde 0,45 oranında azalan Hedonik Konut Fiyat Endeksi (HKFE), bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 8,32 oranında artarken, reel olarak ise yüzde 8,13 oranında azalmıştır.

Maliyetler

Döviz kurları ve faizlerin yükselmesi sonucu sektörde maliyetler yükselmiştir. Küresel çelik üretiminde yaklaşık %50 pay sahibi olan Çin’in çelik üretim kapasitesini azaltması, döviz kurunun yükselmesi Türkiye’de fiyatların yukarı yükselmesine yol açmıştır. Demir çelik fiyatları son 1 yıl içerisinde yaklaşık %100 yükselerek tekrar düşmeye başlamıştır. İnşaatın türüne göre toplam inşaat maliyetinin % 15 ile % 30 kısmı demir maliyetinden oluşmaktadır. Bu nedenle inşaat demiri fiyatlarındaki artış, inşaat maliyetlerini direkt etkilemektedir

Ticari Gayrimenkuller – Ofis

• Yüksek enflasyon oranı ve kurdaki dalgalanmaların, ofis yatırımları ve kiralama faaliyetleri üstünde doğrudan etkisi olmuştur.
• 2018 yılının ilk yarısında, şirketlerin operasyonlarını küçültmesi ve çalışan sayılarını düşürmesinin yanı sıra verimliliği (kişi başına düşen m²) artırma ve kira bedelini düşürme talebi nedeniyle gerçekleşen işlemler piyasada hareketlilik yaratmıştır.
• 2018 yılı 2. çeyrekte ofis boşluk oranı %24,6 olarak gerçekleşirken, sınırlı olsa da daha küçük ölçekli yatırım faaliyetleri bu çeyrekte daha da hızlanmıştır. Talebin üstündeki baskının gelecek çeyreklerde daha da artması öngörülmektedir. Öte yandan, kiracı lehine koşulların en azından yılın ikinci yarısında sürmesi beklenmektedir.

Ticari Gayrimenkuller – AVM

• Ticari gayrimenkuller içinde önemli bir paya sahip olan AVM yatırımlarının seyri inşaat sektörü açısından önem arz etmektedir. Türkiye genelinde 2017 yıl sonu itibariyle 429 olan toplam AVM sayısı 2018 2. çeyrek itibarı ile 442’ye ulaşmıştır. Bu rakamın 2023 yılında 500’e yaklaşması beklenmektedir.
• AVM ciro endeksi, yılın ikinci çeyreğinde yüzde 18,6 artış gösterdi. Endeks, haziranda ise geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 23,3 yükselerek 291 puana ulaşmıştır. AVM’lerde kiralanabilir alan (metrekare) başına düşen cirolar, Haziranda İstanbul’da 1.252 TL, Anadolu’da 1.015 TL olarak gerçekleşti.

Alt Yapı Projeleri

• Alt yapı projeleri, başta İstanbul’daki “mega projeler” ve yurt genelinde inşa edilen şehir hastaneleri olmak üzere devam etmektedir. Kamunun daha çok Yap-İşlet-Devret (YİD) modelini uygulayarak gerçekleştirdiği projeler, inşaat sektörünün geneli için de önemli bir potansiyel yaratmaktadır.
• Söz konusu büyük ölçekli projelerde yüksek finansman ihtiyacı ve son dönemde hızla artan borçlanma maliyetleri sektördeki büyüme için risk oluşturmaktadır. Öte yandan, büyük ölçekli projelerin genel olarak dövize endeksli fiyatlar üzerinden kamu hizmet alım garantisi olan projelerde yoğunlaşması yüklenici firmaları uzun vadede kredi ve kur risklerine karşı korumaktadır.

Yurt Dışı Müteahhitlik İşleri

• Yurt dışı müteahhitlik işlerinde Türk müteahhitler her ne kadar başarılı bilinse de son yıllarda faaliyet gösterilen pazarlarla ilgili siyasi ve ekonomik sıkıntılar baş göstermektedir. Bu doğrultuda yıl bazında bitirilen proje sayısı ve proje bedelinde ciddi düşüş görülmektedir.
• Firmalarımızın yurtdışındaki performanslarının geçmiş yıllardaki seyri izlendiğinde, yeni projelerde en yüksek değere 2012 – 2015 döneminde yıllık 25 – 30 milyar dolar ile ulaşıldığı görülmektedir. Ancak bölgedeki jeopolitik gelişmeler, petrol fiyatlarındaki gerileme ve Rusya ile yaşanan krizin etkisi ile bu rakam, 2016 – 2017 döneminde 14 – 15 milyar dolar bandına inmiştir. 2018 yılının ilk yarısında 9,2 milyar dolarlık talep karşılanmıştır.
• Yurtdışı müteahhitlik hizmetleri açısından en önemli pazar olan Rusya ile düzelen ilişkiler sektördeki iş hacmini belli oranda arttırmıştır. 2017 yılında Rusya’da yaklaşık 2 milyar ABD Doları tutarında proje üstlenilirken, 2018 yılının ilk altı ayında 3,1 milyar ABD Doları tutarında 10 yeni proje üstlenilmiştir.

Konut Balonu

• Mevcut konjonktürde bazı yerleşkelerde bölgesel bazda, hatta semt veya proje bazlı arz talep dengesizlikleri bulunmakta olup, fiyat artışları genel artış oranları üzerinde görülebilmektedir.
• Sadece bu bölgeler baz alındığında, “balon” varmış gibi bir etki yaratılmaktadır. Fakat Türkiye geneline bakıldığında reel anlamda konut balonundan söz edilebilmesi için yeterli somut veri bulunmamaktadır. Yıllık enflasyonun %20 – 22 olduğu göz önünde bulundurulursa, konut fiyatlarında yıllık bazda %8-10’lar seviyesinde artış olduğu bir ekonomide konut balonundan söz edilemez. Bölgesel bazda arz kaynaklı köpük fiyatlar görülmesi muhtemeldir.

İnşaat Kredileri

BDDK verilerine göre Ağustos 2018 itibarıyla bankacılık sektörünün kullandırmış olduğu kredilerin % 10,67’si inşaat sektöründedir. Nakdi kredi toplamı 243.604.469.000 TL, gayrinakdi kredi (teminat mektubu vb.) toplamı 172.920.764.000 TL’dir. Ağustos 2018 itibarıyla inşaat sektörünün takipteki kredi oranı % 2,8’dir. Bu oranın düşük olmasının nedeni ise sektörde yeniden yapılandırmaların yaygın olmasıdır. Sektördeki nakdi riskin % 19’u kısa vadeli, % 81’i orta ve uzun vadeli borçlardan oluşmaktadır.

Sonuç

Konut sektöründe arz fazlası olması ile birlikte konut kredisi faiz oranları son 10 yılın en yüksek seviyesine ulaşmıştır. Bununla beraber, döviz kuru ve kredi maliyetlerin artmasına rağmen, müteahhitler planladıkları fiyattan konut satışı yapamamaktadırlar. Sektörde önemli ölçüde likit sıkıntısı bulunmakta olup, geçmiş yıllarda kredi kullanmamış inşaat firmaları krediye yönelmek zorunda kalmaktadır. Ödemelerde vadeler uzamış olup, bazı müteahhitler elindeki nakit akışı bozukluğunu ötelemek için zararına satışlar yapmaktadır. Sektör temsilcileri, teşvik ve faiz indirimlerine devam edilmesini beklemektedir.

İnşaat-konut sektörü, konut kredileri